Крах ипотечного мифа

Ипотека – одна из либеральных цацек, которыми нас когда-то заманивали в «рынок». Дескать, вы сейчас десятками лет ждете бесплатных квартир, а вот наступит капитализм, вы станете получать «по труду», и волшебный инструмент ипотеки позволит вам быстренько купить то, что хочется. Копить деньги не нужно: отдадите постепенно равными частями в течение нескольких лет. Реклама ипотеки обычно изображала (и изображает) сексапильную молодую тетку, стоящую в пустой комнате новой квартиры на фоне окна, за которым открывался вид на лес, речку и радугу.

В действительности все оказалось совсем не так, как на самом деле. Прошли годы, и стало видно, что ипотека доступна далеко не всем, выдается под очень высокие проценты, которые за 20 лет приводят к двойной, а то и тройной переплате за квартиру. Мы ждали не этого, но получили то, что получили.

Исследования независимых экспертов показывают, что инструмент ипотечного кредитования в России почти не действует. Только 4 млн граждан могут позволить себе покупку в кредит квартиры на вторичном рынке и 9 млн – на первичном. Но мочь не значит хотеть. Граждане отлично осознают, какая кабала за этим последует, и не спешат в нее влезать. В результате за последние пять лет ипотекой воспользовались только 1,3 млн граждан.

Остальные предпочитают решать жилищную проблему иными способами: получать квартиры в наследство, жениться на невестах с жильем, перестраивать и расширять частные дома, жить на дачах, на которых, к слову, недавно разрешили прописываться. Но это все – самодеятельность, которую нельзя рассматривать как массовое решение или государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем.

При наших низких доходах и высоких ипотечных платежах альтернативным инструментом могло бы стать социальное жилье. Но эту тему государственные мужи стараются обходить молчанием, исключая разве что жилье для военнослужащих. Ведь на социальное жилье государству нужно будет потратиться, а его цель – иная: максимально разгрузить бюджет от жилищных забот.

Основная причина низкой популярности ипотеки кроется в ее дороговизне. Граждане готовы переплатить за нее 20-40%, но не те 150%, в которые, по подсчетам компании «Финэкспертиза», обходится сейчас покупка ипотечной квартиры.

Сейчас ипотеку берут лишь те россияне, которые намерены рассчитаться с ней досрочно – за 5-7 лет. Тогда переплата у них составит 40-50%. Однако для таких планов нужно иметь уверенность в незыблемости собственного финансового положения, не говоря уже о немаленькой зарплате.

Используя данные Росстата, аналитики компании «Финэкспертиза» рассчитали стоимость квартиры площадью 43 кв. м в субъектах РФ. Далее, используя ипотечный калькулятор Сбербанка, они определили ежемесячный платеж по ипотеке. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 75% от подтвержденного уровня доходов. Исходя из этого, приобрести в кредит однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут лишь около 13% работающего населения РФ, а на первичном рынке – 28%.

При этом интересно, что в зависимости от региона доступность ипотеки очень разнится. Москвичу, чтобы осилить ипотеку, нужно иметь ежемесячный доход на уровне 70 000 руб., жителю Санкт-Петербурга – уже лишь 42 000 руб., а Мурманской области – всего 11 700 руб. И это странно, ибо стоимость коммуникаций, стройматериалов и труда гастарбайтеров по стране не должна различаться почти в 10 раз. Впрочем, это, скорее всего, стоимость жилищной коррупции.

Что мы имеем в итоге? Ипотека наиболее доступна в отдаленных уголках страны, где чиновники не обладают столь большими коррупционными аппетитами. Там ее формально могут позволить себе едва ли не 50-60% работающих граждан, а в крупных и центральных регионах она недоступна подавляющему большинству жителей. Например, в Москве она по карману лишь 7% горожан.

Гендиректор компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян прокомментировал итоги исследования так: «Мы в очередной раз убеждаемся, что рынка ипотеки в его классическом понимании в России не существует».

Прокомментировать ситуацию с развитием ипотеки в России мы попросили известного экономиста Никиту Кричевского.

– Как Вы оцениваете массовость этой финансовой услуги в нашей стране?

 – Точно можно сказать, что за последние не 5, а 10 лет ипотекой могли воспользоваться 2% домохозяйств, а еще 2% решили свою жилищную проблему за счет собственных средств. Это – данные Росстата.

– Но это ведь катастрофически мало. Власти делают упор на то, что ипотека – это панацея.

 – Полагаю, что эти 4% домохозяйств, или приблизительно 10% населения страны, и есть тот самый средний класс, поисками которого мы так усиленно озадачены все последние годы. Численность среднего класса в России составляет не более 10%. Много это или мало? Безусловно, мало. Мало не потому, что ставка кредита по ипотеке у нас слишком большая: она вполне посильна, особенно учитывая инфляцию и ежегодный рост заработной платы. Основная проблема заключается в том, что у нас – запредельно, запретительно высокие цены на жилье. И это останавливает потенциальных ипотечных заемщиков от ипотечных кредитов.

Почему это происходит? Прежде всего потому, что в России нет адресов для альтернативных инвестиций. Единственным альтернативным адресом для инвестиций в середине «нулевых» был фондовый рынок, ПИФы, в частности. Но в 2008 году ПИФы показали свою полную несостоятельность, люди потеряли многие миллионы долларов, и с тех пор ПИФы влачат жалкое существование.

Кроме того, если мы говорим не о физических лицах, а об организациях, то организации обычно также предпочитают вкладывать временно свободные средства в наиболее надежные и ликвидные активы – жилую недвижимость. Не в производство, не в собственное развитие, а именно в квартиры.

И, в-третьих, почему у нас – столь высокие цены? Потому что для чиновников, имеющих отношение к строительной отрасли, это – вид бизнеса. Иными словами, при себестоимости строительства в Москве, например, в пределах $1000 (максимум $1500) цены на жилую недвижимость путем накруток, внутренних перепродаж и того самого трансферного ценообразования, против которого мы все последние годы пытаемся бороться, возрастают в 3, 5, а то и в 10 раз.

Естественно, что чиновники, занятые в этой сфере (а это прежде всего московский стройкомплекс, долгие годы возглавляемый г-ном Ресиным), получают сверхдоходы, причем коррупционные сверхдоходы. И эту схему еще предстоит распутать новой московской власти.

– Ну а как же людям, не относящимся к среднему классу, улучшить сейчас свои жилищные условия? Есть ли для них какая-нибудь альтернатива ипотеке?

 – В настоящее время никаких альтернатив для этих людей не существует.